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店舗テナント契約時のポイント

【これからお店を始める方へ】店舗テナント物件の選び方・コツを徹底解説いたします。

愛知県名古屋市大須通りの様子 店舗テナント契約時のポイント
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お店を始めるときは、店舗の物件を探すところから始まると思います。物件選びは、その後のお店の売り上げなどにも関わってくる重要なポイントです。店舗の内装や外装、価格などは比較的すぐに変更ができますが、店舗の物件は1度決めたら変えるのが難しいです。

そこで、これからお店を始めたいと考えている方へ、今回は店舗テナント物件の選び方とコツをご紹介します。また、店舗設計に関するもっとも基本的な基礎知識は、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひこちらの記事も合わせてご参照ください。

物件探しを始める前に行うこと

物件探しを始める前に、事業計画をしっかりと立てる必要があります。事業計画とは具体的に、店舗のコンセプトや初期費用、オープンしたと考えたときの売り上げ予想などがあります。様々なパターンを想定して、1番良いものを決めていきましょう。

店舗のコンセプトを決める

店舗のコンセプト

どのような場所で、何を提供する店舗なのか、どのようなお客様に利用してもらいたいのか、まずは店舗のコンセプトを決めましょう。理想の店舗デザインを紙に箇条書きで書き出してみてください。

理想の店舗デザインを紙に文字として表すことにより、頭でぐるぐるしている理想を簡単にまとめることができます。また、書き出すことでデザイナーや不動産屋へ理想を伝え忘れることが防げます。

  • 仕事や勉強ができるような機能性が備わったカフェ
  • 仕事終わりにサラリーマンが立ち寄るにぎやかな大衆居酒屋
  • 大切な人と二人きりで過ごすことができるバー

など、できる限り細かくイメージを書き出しておくと、人通りの多い駅前の店舗がよいのか、住宅街などにある店舗がよいのかなど、より物件のイメージが掴みやすくなります。

不動産会社に物件を紹介してもらう際にも、店舗のコンセプトを明確にしておくとイメージが掴みやすいので、そのコンセプトにあった物件を紹介してもらいやすくなります。

店舗の場所

先ほど決めた店舗のコンセプトから、どこに出店するかを決めていきます。出店するエリアを決めるのはもちろん、駅の近くなのか、駅から少し離れた住宅街にするのか、路面店にするのか、ビルの中にするのか、なども具体的に決めておきましょう。

また、どのくらいの場所まで妥協できるかという基準も決めておきましょう。例えば、ビルの中のテナントなら地下でも良いのか、2階までなら良いのかなどです。妥協できる基準を決めておくことで物件選びをスムーズに進めることができます。

店舗の広さ

店舗の場所を決めたら、次は店舗の広さを決めていきます。出店する店舗のコンセプトや場所、規模に合わせて、広すぎず窮屈ではない丁度いい坪数を決めておくことが大切です。

また、座席数だけではなく、設備についても考慮しましょう。飲食店であれば、席数だけでなく厨房も合わせた坪数が必要になります。美容室であれば、シャンプー台と席をいくつ設置するのかで広さが変わってきます。

店舗のコンセプトの考え方とデザインイメージの伝え方についはこちらの記事でより詳しく記載しています。ぜひ合わせてご参照ください。

月の売り上げを算出する

物件を探すときの選び方とコツ

今まで決めてきた店舗のコンセプト、お店の場所、お店の広さから、どのくらいの人数が集客できるか、お客様の客単価など想定して月の売り上げがどのくらいになるのかを算出しましょう。売り上げを予測して目標を立てることで、より明確に物件を決めていくことができます。

店舗の賃料を決める

月の売り上げを算出したら、それをもとに店舗の賃料を決定していきます。一般的に、賃料の目安は月売り上げの10%程度とされています。これをもとに、目標とする月の売上から逆算しましょう。

必ずしも売り上げの10%である必要はありませんが、賃料が高すぎると後々の経営に影響が出てくることがあります。店舗運営は、賃料が払えず倒産するパターンが多いです。そのため、賃料の上限は必ず決めておきましょう。

初めにかかる初期費用を算出する

物件所得費用の目安は、先ほど決めた店舗の賃料の約10ヶ月分と考えておくのが無難です。初期費用の内訳は保証金、敷金、仲介手数料、礼金、前家賃などがあります。

あらかじめこのぐらいの金額が必要だと頭に入れておく必要があります。初期費用を準備できないと店舗テナントを借りることができませんので、銀行の融資を受けるなどまとまった金額を用意しておきましょう。

物件を探すときの選び方とコツ

店舗のコンセプト、店舗の場所、店舗の広さ、店舗の賃料が具体的に決まったら、いよいよ店舗テナントの物件探しに入ります。先ほど決めた希望条件が具体的であるほど、より理想に近い店舗テナント物件を探しやすくなります。

店舗テナント物件を探す方法としては、不動産会社が提供している情報をもとに行います。インターネット情報サイトも活用し、直接不動産会社に来店して条件に合った物件を紹介してもらいましょう。

また、知り合いにテナントのオーナーなどがいる場合には直接聞いてみましょう。良い物件は、インターネットや不動産会社に掲載されないことも多いです。

絶対に外せない条件から選ぶ

闇雲に人通りが多い場所で出店しても、その店舗が成功する訳ではありません。全ての希望条件が揃った物件を見つけるのはとても難しいことです。だからこそ、店舗の広さ、場所、賃料の予算など絶対に外せない条件はあらかじめ決めておく必要があります。

そのために、物件を探す前に事業計画をしっかりと立てておくことが重要となります。いくつかの物件で迷った時も、絶対外せない条件を決めておくと最終的な決定が素早くできます。

物件の中には、事務所利用化であっても店舗利用不可の物件もあります。また、飲食店不可の物件もあるので注意が必要です。

実際に物件を見に行って選ぶ

店舗の内見実際に物件を見に行って選ぶ

出店したい地域を実際に見にいくことで、新たな発見ができることが多いです。インターネットのみの情報は不十分ですので、実際にその場所の雰囲気や近くの競合店、周辺を歩いている人などよく観察しましょう。

また、そのエリアに特化した不動産会社から未公開物件の情報をもらうこともできます。未公開物件の方が、良い物件が多いです。しかし、競争率も高いので素早く契約まで進める必要があります。

迷ったら申し込み書類だけでも提出しておくことをおすすめします。後から取り下げることも可能です。賃貸物件は、仲介手数料がかかるため現地広告のみで出している物件もありますので、店舗を出店したいエリアは隈なくチェックしましょう。

不動産会社だけでなく、自治体などにも空き店舗テナントがないか問い合わせてみるのも良いでしょう。

幅広く物件を探して選ぶ

出店したい場所の不動産会社などにはできるだけ多く問い合わせをして物件を探していきましょう。もし少しでも気に入った物件があった場合は、なるべく早く不動産会社に連絡し、見学をするようにしましょう。

コツとしては、物件を絞り過ぎないこと。例えば、駅近くの物件を探していたとします。希望する最寄り駅から少し離れた場所であったとしても、人通りが多く集客が見込める場合もあります。また、希望する駅の隣の駅にも良い条件の物件がある可能性もあります。

また、問い合わせをたくさんすることで、その地域の賃料の相場や不動産会社との相性を見分けることができます。不動産会社ごとに、得意なエリアや情報量の多さ、地元の方との繋がりなど、様々な特徴があります。多くの不動産会社と関わりを持つことで、自分にとって最適な不動産会社や担当者を見つけることもできます。

たくさんの情報を目にすることで、この場所でこの広さなら安いなどの賃料の相場がわかってきます。また、物件情報の価値を把握できるようになります。急いでも焦らず、判断していきましょう。

物件にある設備の確認をし、物件にもともとある設備もチェックしておきましょう。オープンに必要な設備が物件についてない場合、設備工事が必要となります。その場合予定していた開業資金より高くなることもあるので注意が必要です。

まとめ

名古屋での店舗物件探し

物件を探す前
・店舗のコンセプトを決める
・出店場所を決める
・店舗に必要な広さを決める
・店舗の賃料の目安を決める
物件を選ぶとき
・絶対外せない条件をもとに選ぶ
・幅広い物件の中から選ぶ
・実際に物件を見に行って選ぶ

以上がポイントになります。物件選びは事前準備からとても重要になってきます。

良い条件の情報はなかなか出回っていないため、自分たちの足で探しにいかなければなりません。そして、良い条件の物件ほど競争率も高いので事前に準備をして、スピーディーに契約を進めることが必要となります。諦めずに納得のいく物件を選んで、良い店舗作りのスタートを切りましょう。

株式会社TO(ティーオー)は、店舗デザインを得意とするデザイン事務所です。お客様にとって「心地よい空間とはなにか」という問いに対して真摯に向き合い、お客様に最適なプランニングをしております。

弊社TOでは飲食店や物販店の実績が多数あり、様々なデザインを担当させていただきました。お客様のご要望にピッタリな空間設計をいたしますので、何かお困りの際はお気軽にご相談くださいませ。皆様からのご連絡を心よりお待ちしております。

設計費用に関しましては、こちらの記事でより詳しく解説しています。これから店舗デザインをご検討の方は、ぜひ合わせてご参照ください。

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