土地の購入や建物の建設時に「用途地域」という言葉をよく見かけるのではないでしょうか。目にしたことはあるけど、どういった意味があるのかわからないという人も多いと思います。今回は、用途地域とはなにかやどんな種類があるのかなどを詳しく解説します。
用途地域は13種類に分けられるので、自分が所有している土地や購入を検討している土地がどの区分なのかを確認してみてください。
私たちTO（ティーオー）は、店舗・オフィスなど商業施設の設計を得意とするデザイン設計事務所です。店舗デザインに対して真摯に向き合い、無理のない最適なプランニングをしております。私たちのデザインの流れについてはこちらのページをご参照ください。
用途地域がなにかを知ろう！
まずは、用途地域が一体なんなのかを知っておきましょう。用途地域の概要と分類などを解説します。
用途地域とは？
用途地域とは、市街地や街並みを作る上で欠かせない用途を区分した13の地域のことを指します。建設可能な建物の大きさや種類などを細かく区分して、豊かな市街地を形成することを目的としています。
のどかな住宅街にショッピングモールや巨大な商業施設が乱立していないことでもわかる通り、建物に関する規制を決めて街並みを整理するために重要な取り決めです。用途地域は、都道府県知事の都市計画によって指定されます。まず、都道府県知事は土地を3つの区域に分類します。
| 都市計画区域 | 街づくりを計画的に進行する区域 |
| 都市計画区域外 | 人口が少なく都市計画を保留する区域 |
| 準都市計画区域 | 人口は少ないが重要な場所のため制限を設ける区域 |
そして、この3つの区域のうち「都市計画区域」をさらに3分割します。
| 市街化区域 |
|
| 市街化調整区域 | 農地・森林・自然などを守る区域 |
| 非線引区域 | 今後市街化を目指す予定で現状維持する区域 |
さらに「市街化区域」は、目的に合わせて21の「地域地区」に区分します。この地域地区の中に用途地域があります。このように、普段何気なく生活している街は、細かく分類されて管理されています。
用途地域の分類は大きく分けて3つ
用途地域は13種類ありますが、それらを大きく分類すると以下の3つに分かれます。
- 住宅
- 商業
- 工業
まず、「住宅」はその名の通り家を建てる地域です。13の地域のうち、8つの地域が住宅に分類できます。これらの地域には、ショッピングモールのような大きな商業施設や向上などは建設できません。
「商業」は、買い物や遊びなどの目的に利用できる施設を建設できる地域です。13の地域のうち、2つの地域が商業の分類になっています。ここには大きな商業施設などが立ち並ぶため、活気のある雰囲気が形成されます。
「工業」は、工場の建設や工場の利便性を重視した環境を整えるために使用する地域です。13の地域のうち、3つの地域が工業に分類されています。建物はもちろん、大型車が出入りしやすいように広い道路の整備なども行います。
用途地域13種類を一挙解説！
では、用途地域と呼ばれる13の地域を紹介します。それぞれどのような土地かを簡単に解説するので参考にしてみてください。
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は、高さが10mや12mなど低い住宅を建てられる地域です。静かな住宅街は、ほとんどこの第一種低層住居専用地域であることが多いでしょう。店舗も構えられますが、50m2以下などの小型の店舗が対象です。戸建てだけでなく、低層マンションやアパート、小中学校も建設できます。
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域は、高さの制限は第一種低層住居専用地域と同じですが、床面積が150m2以内の店舗も建設可能です。住宅街にコンビニなどが建っているエリアは、この第二種低層住居専用地域であると考えていいでしょう。利便性に富んだ住宅街です。
第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は、住宅に関しては高さ制限がありません。そのほかにも、2階建て以内・500m2以内の店舗が建設可能です。また、教育機関も幼稚園から大学まで建設でき、大型の病院や図書館、神社仏閣なども建てられます。
第二種中高層住居専用地域
マンションを中心に、アパートや戸建、店舗、飲食店、ガソリンスタンドなどが共存する地域ですが、主に住宅が主体となる街並みです。住居専用地域のため、日影規制などの制限が厳しく、遊戯施設や工場の建設は認められておりません。一方で、第1種中高層住居専用地域と比較すると、建設可能な店舗・飲食店・オフィスビル・ガソリンスタンドの規模が1500㎡まで拡大されており、より利便性の高い施設の立地が可能です。
第一種住居地域
第一種住居地域は、住宅と3000m2以内の店舗やオフィス、ホテルなども建設可能な地域です。駅に近いことが多く、利便性に富んでいるのが特徴です。にぎやかな印象を受ける地域でもあります。
第二種住居地域
第二種住居地域は、第一種住居地域で建設できる建物にプラスして、ボウリング場や床面積10000m2以内のパチンコ店、カラオケボックスなどの娯楽施設が建設できます。にぎやかで遊べる街といった印象を抱く住宅地です。
準住居地域
国道や幹線道路などの道路周辺で、自動車関連の施設と住宅が立ち並ぶ地域です。第二種住居地域で建設できる建物と、ガレージや倉庫、作業場所が150m2以内の自動車修理工場などがあります。客席の床面積が200m2未満の映画館なども建設できるので、さらに利便性と娯楽性の高い地域です。
田園住居地域
名前の通り、農業と住宅のための地域です。住宅の制限は第一種低層住居専用地域と同様で、そのほかに教育施設や病院などの生活に関わる施設が建設できます。2階建て以下の農産物直売所や農作物を使用したレストランがあるのも特徴です。
近隣商業地域
近隣住民が日用品などを買い物するための施設が立ち並ぶ地域です。準住居地域の規制をさらに緩和したような地域で、店舗や映画館などは床面積の制限なく建てられます。環境悪化の心配がなく生活するのに危険ではない150m2以下の工場や、300m2以下の自動車修理工場なども建設可能です。
商業地域
近隣商業地域よりもさらに商業寄りの地域です。百貨店や銀行、飲食店などが軒を連ねるにぎやかさがあります。風俗施設や小さな工場も運営可能です。大きな駅周辺などが該当します。
準工業地域
軽作業の工場や施設が建設できる地域です。町工場が多いエリアがイメージしやすいと思います。危険性が低く環境悪化への懸念がない工場であれば、ほとんどの場合建設できます。工場だけでなく、住宅や娯楽施設、病院、教育施設などもあります。
工業地域
あらゆる工場が建設可能な地域です。住宅や店舗など工場以外の建物も建てられますが、ホテル・映画館・病院・教育施設など建設できない建物もあります。
工業専用地域
その名の通り、工場のための地域です。住宅の建設はできませんが、どんな種類の工場でも建てられます。店舗に関しても、事務所やオフィスであれば建設可能です。
用途地域の調べ方
用途地域の調べ方はGoogleなどの検索エンジンで、お住まいの地域と用途地域と入力して検索するだけです。私たちTOのある名古屋市で例えると「名古屋市 用途地域」と検索します。また、所有する敷地が2つ以上の用途地域を跨いでいることがあります。その場合は、敷地の半分を超える用途地域の規制にならいましょう。
店舗開業の注意点！出店可能な用途地域か見極めよう
基本的には、用途地域の制限に合わせて建設できるので、出店を検討している地域をしっかりと調べてから準備をはじめましょう。特にお酒を提供する店舗は風俗営業1業許可が必要となり、出店可能な用途地域も絞られます。また、用途地域にはさらに制限を設けた特別用途地区があります。店舗の設営に関して通常の用途地域よりも制限が厳しいこともあるので注意が必要です。
まとめ
出店時に気をつけたい用途地域について解説しました。出店したい場所の用途地域は簡単に調べられるので、ぜひチェックしてみてください。私たちTOでは、店舗やオフィスなどのデザインや設計を承っております。出店のための内装デザインはぜひお任せください。
