【飲食店編】居抜き物件の内覧で絶対に見るべきポイント6選

コンクリート打ちっぱなしの焼鳥屋のデザイン 店舗テナント契約時のポイント

これから飲食店の開業を考えている方にとって魅力的なのが居抜き物件です。コロナの影響もあり居抜き物件が増加しているため、良い物件に出会えるチャンス。

居抜き物件は内覧を怠ると、開業後に思わぬトラブルが発生することもあります。良質な物件と巡り合うためにも、どんなポイントを押さえて内覧すればいいか、この記事で詳しく紹介します。

居抜き物件とは

居抜き物件とは

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた設備や家具、天井や壁の内装などを残したままの物件です。

設備や家具などが残っているため、そのまま使えることからコスト削減が可能。また開業準備にも時間と取らないため、早期に開業できます。

とくに飲食店では、設備や排気ダクト工事などの初期費用がかさむことが懸念されていますが、居抜き物件を利用すれば初期費用も大幅カットできるのも魅力的です。

気をつけたいのが、居抜き物件の中には「厨房だけ」「天井や壁だけ」のように、一部の設備だけが残っているものも居抜き物件として使います。そのため、居抜き物件を契約するためには、内覧は不可欠といえます。

居抜き物件のメリット・デメリット

居抜き物件探しは不動産サイト

居抜き物件の内覧で確認するポイントに入る前に、居抜き物件にはどんなメリットやデメリットがあるのか事前に確認しておきましょう。

居抜き物件は金額面でのメリットが大きい分、デメリットにもなりうることが注意点です。

メリット

居抜き物件の最大のメリットはコスパの良さでしょう。飲食店は什器や設備がほかの業種に比べコストがかかりますが、居抜き物件であればそのまま利用できるため安く抑えられます。

また、開業までの時間がかからないというのも大きなメリット。準備期間が少ない分、資金を早く回収できます。

内装もイメージに合ったものであれば内装工事を省略できるので、飲食店の場合、居抜き物件はかなり魅力的な物件です。

近年では居抜き物件を専門に取り扱っている不動産やサイトも多くありますので、物件を探しやすくなったのも大きなポイントです。

デメリット

居抜き物件のデメリットで飲食店が気をつけたいのが、前のテナントのイメージです。後ほど詳しく説明しますが同業種で悪いイメージが付いている場合、そのままイメージが先行してしまう可能性があります

他には内装やレイアウトのイメージに合わないことも。立地条件がよくても、内装やレイアウトが悪ければ、内装工事をせざるを得ません。結果として初期費用がかかってしまうこともあります。

飲食店の場合は、水回りのトラブルも付きもの。水回りは改装が難しいことが多く、契約後に使えなかったということも少なくありません。

居抜き物件の内覧で見るべきポイント

居抜き物件の内見

これまでのことを踏まえて、居抜き物件の内覧ではこれから紹介する部分をポイントに確認してみてください。

営業中の居抜き物件を内覧するときは確認しにくい箇所もありますが、同行する不動産や店舗スタッフに質問すれば答えてくれます。契約後に後悔のないようポイントを押さえましょう。

厨房機器や設備の動作確認

飲食店に必要な厨房機器や設備の動作確認は欠かせません。飲食店は他業種に比べ機材も高いため、そのまま利用できるのであればお得です。しかし、寿命が近いものは開業早々使えなくなる可能性もあります。

いちばん問題になるのが排気ダクトやエアコンです。いつ購入したのか、また取扱説明書があるかもチェックしてみてください。合わせて必要な機器がそろっているかも確認してみましょう。

リース品の有無

飲食店に限らず、店舗経営ではリース品を使うオーナーが多いです。居抜き物件の場合、設備をそのまま受け渡すため、中にはリース品が混じっていることもあります。

リース品はリース会社の資産なので、いずれは返却が必要です。

まずはリース品があるか確認しましょう。リース品がある場合、リース契約内容に目を通しておくことも重要です。リース品で厄介なのが支払い義務。どれだけ残債があるのか、支払い義務は誰にあるのかも確認しましょう

電気・水道・ガスなどのインフラ整備

飲食店の居抜き物件で気をつけたいのがインフラ整備です。インフラ整備は内装工事よりも費用がかかるため、入念にチェックしましょう。

前のテナントと違う飲食を提供する場合、使う火力や給排気量が異なるため容量アップの工事が必要になることも。初期費用のことも考えて物件を選んでみてください。

前テナントの退去理由

テナントの撤去理由

意外に盲点となるのが、前テナントの退去理由です。前のテナントが飲食店ということが多いと思いますが、退去理由の大半を占めているのが経営の悪化。

同じ業態で開業する場合はリスクが高いとされているため、戦略を立てる必要があります。他にも近隣とのトラブルがあったり悪いうわさがあったりと、負のイメージが付いている物件は要注意です。

立地や近隣環境の確認

居抜き物件の内覧をするときは、立地や周辺の環境も忘れずにチェックしてください

開業する店舗の営業時間に合わせた人通りや、周辺にどのくらい競合店があるのかも確認するといいでしょう。立地条件によっては近隣に駐車場があることも大切です。

契約内容の確認

居抜き部物件の周りの駐車場

居抜き物件の内覧する前にも可能ですが、物件の契約内容にも目を通しておきましょう。とくに大切なのが金銭面。保証金や退去時の返金など細かく確認しておいてください。

物件を借りるときに避けて通れないのが原状回復工事です。どこまでの範囲を原状回復しなければいけないのか、また工事期間にどれだけあてなければいけないのかによっても、物件を借りる判断基準になります。

原状回復はトラブルも多い事例ですので、内外装だけでなく契約内容も確認が必要なポイントです。

まとめ

居抜き物件はコストが削減できる反面、設備機器やインフラ整備のチェックを怠ると余計に費用がかさんでしまいます。

そうならないためにも内覧はとても重要。今回紹介したポイントはとくに入念にチェックしてみてください。

タイトルとURLをコピーしました