皆さんは、「権利金」という言葉を聞いたことがありますでしょうか。権利金とは、不動産の賃貸借契約を締結する際に支払うお金の一つです。今回は、権利金とは何か、敷金や礼金とどのように違うのかを紹介していきます。
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権利金とは
権利金とは、不動産の賃貸借契約を締結する際に、一時金として支払われる金銭のことで、賃借人が賃貸人に支払うものです。
権利金の金額は地域によって異なりますが、借地の場合は更地価格の60％～70％程度になると言われており、あまりにも高額な場合には無効とされることもあります。
権利金は敷金や保証金などとは異なり、賃貸借契約が終了した際に、賃貸人が返還する必要のない金銭として扱われることが多く、この点では礼金と同じ性質をもつものと考えることができます。
「権利金」は、土地の賃貸借や事業用として建築物を賃貸する場合に設定されるもので、借地の場合は長期間にわたって貸す対価として、事業用建築物の場合は利益を生む建物への対価としての性質が含まれていると考えられています。
権利金の性質
権利金は税務上は、「権利の設定の対価」とされています。これは先にも述べたように、権利金には立地上有利な不動産を借用して利用することで得られる利益に対する対価という性質や、事業を営むということは、長期契約となる可能性が高く、契約期間終了時に貸主に正当な理由がなければ契約の更新を拒むことができないという貸借上のリスクに対する対価という性質があるということです。
税務上の取り扱い
法人が支払った権利金は、「支出の効果がその支出の日以後1年以上におよぶもの」に該当するため、「繰延資産」として処理されます。繰延資産の償却期間は以下の3つとなり、該当期間にわたって均等償却されます。なお、賃貸人側の権利金の処理は、将来返還しないことが確定している場合は、契約時に「収益」として計上します。
①建物の新築に際して支払った権利金で、その金額が建物の賃借部分の建設費の大部分に相当し、かつ、その建物が存続する間は賃借できる場合には、建物の耐用年数の10分の7に相当する年数
②建物の賃借に際して支払った①以外の権利金で、契約や慣習などによって明渡しのときに借家権として転売できることになっている場合には、建物の賃借後の見積残存耐用年数の10分の7に相当する年数
③上記①②以外の権利金の場合には5年（ただし、契約による賃借期間が5年未満の場合で、契約を更新するときには再び権利金などの支払いをすることが明らかであるときはその賃借期間）
権利金が返還される場合もある
権利金は、原則として返還されることはありません。しかし、権利金は何かしらの権利に対する対価であると考えられていますので、特殊な事情が発生した場合には、賃貸人は賃借人に権利金を返還する場合があると考えられます。
あらかじめ契約期間が定められている賃貸借契約の場合、賃貸人の一方的な事情で賃貸借契約が途中解約されるようなケースであれば、未経過の期間の部分の権利金は返還されると考えられます。
理由として、通常権利金は、賃貸借契約の期間に応じた設定がなされていますので、未経過の部分に関して賃借人は相当分の利益を享受していないとみなされることが挙げられます。
ただし、期間に定めのない賃貸借契約の場合には、未経過の期間の算定ができないため、権利金が返還されることはありません。
権利金を授受しない場合の注意点
権利金の授受は法律で定められているわけではありませんので、必ずしも支払う必要はありません。しかし、土地の貸し借りが同族同士であったり、借地権者が地主を役員とする法人である場合には、注意が必要です。
このような場合に、権利金の授受がない場合には、税務上相続税や贈与税減額のための借地権の設定と見られてしまい、借地権者に贈与税がかかる可能性が出てきます。
このようなことを避けるため、権利金の授受のない新たな借地権の設定の場合には、権利金の額により税務上「相応な地代の額」というものを考えなければならず、親族間、地主の経営する会社が借地権者となる場合には、権利金と地代のバランスが重要になりますので、専門家を踏まえた対応が求められます。
権利金と敷金・礼金との違い
敷金とは
敷金とは、不動産賃貸借契約を締結する際に、未払い賃料や退去後の原状回復義務などの債権に対する担保として、賃借人が賃貸人に支払う金銭を指し、賃貸借契約期間が終了したときに未払い家賃がなく原状回復費用が不要の場合、賃貸人は敷金を賃借人に敷金を返還する必要があります。賃貸借契約期間終了時に返還が行われるという点で、権利金とは異なっています。
礼金とは
礼金とは、賃貸借契約の締結時に賃借人が賃貸人に対して、土地や建築物を貸してくれたことに対するお礼の意味で支払う金銭であり、一般的に他の一時金よりも低い金額が設定されています。
契約期間終了時に賃貸人から賃借人への返還が行われないという意味では権利金と同じといえますが、礼金は単にお礼として支払われるもので、賃貸人が提供している何かしらの権利に対する対価という側面は持ち合わせていませんので、その点において異なっていると言えます。
おわりに
今回は権利金について説明してきました。権利金の金額は、地域によって異なり、都市部や商業地は高めに設定されることが多いです。
権利金の代替の金額は、国土交通省が公表している「路線価」が参考となります。「路線価」図には土地の価値や土地における借地権の割合が記載されているため、だいだいの相場をつかむことができます。
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