【徹底解説】造作譲渡とは?飲食店の物件契約で必ず出てくる用語をわかりやすく解説します

内装工事中の店舗の店内 店舗テナント契約時のポイント

飲食店の開業するために、物件を探す中で、あなたは、居抜き物件を検討していませんでしょうか。居抜き物件を探していると、「造作譲渡(ぞうさくじょうと)」という言葉をよく耳にすると思います。

造作譲渡は、少し複雑な内容となっており、理解していない状態で契約してしまうと、損失を被る可能性があります。そこで、今回は、居抜き物件の契約で必ず出てくる「造作譲渡」について、わかりやすく解説していきます。

居抜き物件とスケルトン物件とは

居抜き物件とスケルトン物件とは

まずは、造作譲渡の解説をする前に、飲食店の物件探しで必ず目にする「居抜き物件」「スケルトン物件」について解説していきます。

・「居抜き物件」→ 前のテナントの設備や家具、内装などをそのまま利用できる物件。
・「スケルトン物件」→ 設備や内装がなくコンクリートが打ちっぱなしになっている物件。

居抜き物件は、簡単に説明すると、前の飲食店が使用していた内装や設備などのモノを、受け継ぐことができる物件です。反対に、スケルトン物件は、モノがなにもない空の物件です。

これから解説していく造作譲渡は、居抜き物件で契約する際に知っておくべき重要事項になるため、居抜き物件でお店を開業しようとしている方は、必ずチェックしてください。

造作譲渡とは

造作譲渡とは

造作譲渡は、内装や設備などの居抜き物件の賃貸借契約に含まれないものを譲る、または譲り受ける契約のことです。造作譲渡には、以下2つのポイントを抑える必要があります。

・造作譲渡に含まれるモノ・含まれないモノ
・誰との契約なのか

トラブルを回避するためにも、2つのポイントをしっかり抑えておきましょう。

造作譲渡に含まれるモノ・含まれないモノ

造作譲渡に含まれるモノ・含まれないモノ

以下が造作譲渡に含まれるモノ一覧になります

・「造作」→天井・壁などの内装
・「設備」→厨房設備、空調設備、排気設備
・給排
・看板
・トイレ
・シンク
・レジ
・音響機器
・通信機器
※契約によっては、椅子やテーブルなど

以下が造作譲渡に含まれないモノ一覧になります。

・調理器具(場合により譲渡品となる物件もある)
・食器

上記はあくまでも一例になります。その都度チェックする必要があり、造作譲渡の対象にならないモノも譲り受けることができる可能性があります。

大まかに分別するとすれば、動かせるものは譲渡に入らないという解釈で理解してもらえばいいと思います。(ただし、物件の施主の事業により造作譲渡の条件は変わりますのでその都度細かく確認してください!

誰との契約なのか

誰との契約なのか

造作契約を契約は、2パターンあります。

1.貸主と新テナントが契約
2.新テナントと前テナントが契約

1の場合、賃貸借契約と一緒に造作譲渡契約をすることができます。前テナントの退去で物件を貸主に返す場合は、スケルトンの状態で返すことが多いですが、契約条件によっては、店舗そのままの状態で返すことができます。

そのままの状態で返した場合、造作物に関する所有の権利が、前テナントから貸主になることが一般的です。この場合、貸主と新テナントの間で、賃貸借契約が交わされる際、一緒に造作譲渡契約も交わされます。

2の場合、貸主を通さず、造作譲渡の価格交渉を新テナントと前テナントの間でおこなう必要があります。そのため、貸主と新テナントが結ぶ賃貸借契約とは別に、新テナントと前テナントとの間で、造作譲渡契約を結ばなければなりません。

造作譲渡のメリット・デメリット

造作譲渡のメリット・デメリット

造作譲渡には、メリット・デメリットがあります。メリット・デメリットを理解して、造作譲渡を有効活用するようにしましょう。

メリット

造作譲渡のメリットは主に以下の3つになります。

・開業コストを抑えられる
・早く開店を迎えられる
・閉店時の時間とコストを大幅に抑えられる

造作譲渡をおこなうことにより、新品で揃えるよりも、初期投資の金額を大幅に抑えることができます。内装や設備機器を全て譲り受けることができるからです。

また、同じ業態から造作譲渡をする場合、早く開店を迎えられるようになります。開店できる設備・器具等が揃っているため、最初から店舗作りをする必要がないからです。

閉店時のメリットとしては、原状回復の金額・時間を抑えられることです。一般的に、お店を閉店した場合、物件をなにもない空の状態(スケルトン)にしなければなりません。

そのため、複数の工事や廃棄物処理をおこなう必要があり、コストと時間が多くかかってしまいます。しかし、造作譲渡契約をし、新たなテナントに引き継ぐことができたら、原状回復をする必要がありません。

コスト・時間ともに削減できるため、移転などがスムーズにおこなえるようになります。

デメリット

・設備機器等は中古品のため、いつまで保つかわからない
・退去する際、次のテナントとの契約に時間がかかる可能性がある

造作譲渡の内装や設備機器などは、あくまでも中古品のため、いつまで使用できるかわかりません。造作譲渡してから、数ヶ月で壊れてしまう場合も考えられ、修理代金が余計にかかってしまう可能性があります。

対策として、事前に設備機器の状態を入念に確認することや、契約時に、「何年以内に故障したら、前所有者が修理代金を支払う」などの取り決めをしておくといいでしょう。

閉店時のデメリットとしては、次のテナントが見つかりにくい可能性がある点です。居抜き物件の場合、立地や内装のイメージ、設備機器の状態などが、次のテナントの条件と合致しないと契約にいたりません。

そのため、次のテナントが見つかるまで、時間がかかってしまう可能性があります。早く次のテナントと契約をするには、退去する数ヶ月前に、知り合いツテなどで、新テナントの目星をつけておくといいでしょう。

造作譲渡の注意点

造作譲渡の注意点

造作譲渡には、注意しなければならないポイントが3つあります。

・造作譲渡の不用品の処分の仕方
・リースの造作譲渡
・物件の貸主の承諾が必要

3つの注意点を抑えて、造作譲渡で失敗しないようにしましょう。

造作譲渡の不用品の処分の負担

造作譲渡で必要ない不用品の処分の負担を、新テナント・前テナントのどちらがするか事前に決めておく必要があります。

不用品の処分の負担を巡り、新テナントと前テナントとの間でトラブルになる可能性があります。不用品をリストアップし、不用品の処分方法を造作譲渡契約時に話し合い、明確に文書化しておきましょう。

リースの造作譲渡

造作譲渡の中にリース品が入っているかのチェックが必要です。リース期間が残っている場合、造作譲渡を受けた側がリース契約を引き継ぎます。

リース品とは知らずに処分したり、新品と交換しないよう、契約期間や料金をしっかりと確認するようにしましょう。

リース品でのトラブルを未然に防ぐためにも、「新テナントは、リース品の詳細を確認する」「前テナントは、リース品の詳細を説明する」ことを徹底してください。

物件貸主の承諾が必要

造作譲渡契約を次のテナントと結ぶ場合、物件の貸主の許可を得なければなりません。テナントが変わる場合、賃貸借契約を次のテナントと交わす必要があるためです。

また、物件の貸主が、次も飲食店のとしての貸し出しを許可しているかの確認も必要です。次に物件を貸し出しする際、事前に飲食店以外との契約が決まっていたり、飲食店の運営を禁止する場合があるからです。

造作譲渡契約に関しては、テナント同士でおこなうため、物件の貸主の許可は入りません。ですが、造作譲渡の契約は、賃貸借契約が前提となるため、物件の貸主の許可をもらう必要があります。

まとめ

造作譲渡契約

飲食店の開業を低価格でスムーズにおこなうには、「造作譲渡」が適しています。ですが、「造作譲渡」のデメリットや、注意しなければならいないポイントを、しっかりと抑えておく必要があります。造作譲渡で失敗しないためにも、「造作譲渡」の内容をしっかり理解し、上手く活用していきましょう。

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