【ここだけは外せない】飲食店の物件選びで絶対に抑えるべきポイント5選

照明設置前の工事中の内装 店舗テナント契約時のポイント

飲食店の開業を考える上で、重要なのが物件選びです。物件選びを失敗すると、運営が上手くいかず、すぐに閉店しなければならない状況に陥ってしまう可能性があります。

飲食店の物件選びのポイントを抑えておくことで、物件選びで失敗する確率を大幅に下げることができます。そこで今回は、「飲食店の物件選びで絶対に抑えるべきポイント5選」を解説していきます。

物件を選ぶ前にしておくこと

物件を選ぶ前にしておくこと

物件を選ぶ前に、これから運営するお店のコンセプト・事業計画を、すぐに確認できる状態にしておきましょう。物件選びでは、物件探しや内見の際、お店のコンセプトと事業計画にマッチするか判断しなけらばならない状況が多くあります。

頭の中で、はっきりとコンセプト・事業計画のイメージができていればいいのですが、細かい部分までイメージできていない場合が多いです。

そのため、コンセプト・事業計画をすぐに確認できる状態にあると、見ている物件が理想に近い物件なのかを、正確に判断することができます。物件選びで失敗しないためにも、事前準備はしっかりしておきましょう。

飲食店の物件選びで抑えるべきポイント5選

飲食店の物件選びで抑えるべきポイント5選

飲食店を開業するにあたり、物件選びで抑えておくべきポイントが5つあります。

・飲食店の営業が可能か
・居抜きかスケルトンか
・立地の条件
・予算との兼ね合い
・不動産会社の選択

5つのポイントをきちんと抑えることにより、お店のオープンと共にいいスタートを切ることができます。それでは、飲食店の物件選びで抑えるべきポイント5選を解説していきます。

飲食店の営業が可能か

飲食店の物件を探す上で、一番に確認しなければならないのが、その物件で飲食店の営業が可能かどうかです。そもそも、好条件の物件でも、飲食店が営業できなければ意味がありません。

場所によっては、法律で飲食店を営むことができない、または厳しい制限設けている場合があるので、都度確認する必要があります。

居抜きかスケルトンか

居抜き物件・スケルトン物件のどちらがいいかを事前に決めておきましょう。どちらもメリット・デメリットがあり、お店の事業計画・コンセプトに合わせて決める必要があります。

居抜き物件

居抜き物件

居抜き物件の場合、前に営業していた飲食店の機器類や家具等を、全て使用することができます。そのため、1からモノを集める必要がないため、工事にかける費用が安くなる可能性が高いです。

ですが、機器の状態や電気・ガスのチェック、リース期間の把握などを念入りにしないと、買い替えなどで、逆に費用が高くなってしまう可能性があります。また、造作譲渡料の支払いなど、居抜き物件特有の契約もあるため、費用対効果を考える必要があります。

スケルトン物件

スケルトン物件

スケルトン物件は、なにもない空の物件をさします。

「事業計画」「コンセプト」を元に1から自由にお店作りをすることができるメリットがあります。場合によっては、スケルトン物件の方が居抜き物件に比べて、工事の見積もりがしやすく、工事費用が安くなる可能性があります。

しかし、スケルトンのデメリットは、もし撤退する際に撤去費用が高額になってしまうことです。退去する際、スケルトン状態に戻す必要があるため、原状回復をしなければなりません。そのため、撤去費用も事業計画に入れた上で、スケルトン物件の検討をしましょう。

立地の条件

飲食店の物件を選ぶ際、考えるべき立地条件の重要項目が3つあります。3つの重要項目を抑えておくと、集客・売上ともに獲得できる物件を選ぶことができるようになります。

・出店エリア・場所
・テナントの周辺チェック
・駐車場の有無

出店エリア・場所

出店エリアは、「オフィス街なのか」「住宅エリアなのか」など、お店がターゲットとしている客層に合ったエリアに出店することが今後の売上に繋がります。

同時に、路面店なのか空中階なのかも決めておきましょう。一般的には、路面店の方が空中階に比べて集客力があるため、無難です。しかし、ネットやSNSなどの集客を得意としている場合、家賃が安い空中階にすることで、固定費を抑えることができます。

物件の周辺チェック

物件周辺のチェックも重要です。テナント周辺の人通りをチェックすることで、多くの集客が可能がどうかの判断ができます。

また、競合店の有無のチェックも欠かさずおこないましょう。競合店を分析することで、新たな戦略・事前対策を練ることができ、この立地が本当に最適なのかの判断がきます。物件周辺には、お店の売上に関わる多くの情報が眠っています。情報を集めて、立地選びに活かしましょう。

駐車場の有無

駐車場の有無も確認しておきましょう。駐車場があると、遠方のお客さまが来店しやすくなります。また、ドライブスルーなど、新たな販売戦略を考えることができるようになります。

開業する飲食店の業態にもよりますが、駐車場の有無は、集客・売上に繋がるため、しっかりチェックしてください。立地条件は、飲食店を開業するときは、一番といっても過言ではないほど、重要なポイントとなります。立地条件は、絶対に失敗しないように気をつけましょう。

予算との兼ね合い

予算との兼ね合い

物件を借りる予算の上限を決めておく必要があります。家賃の上限を決めておかないと、固定費が高くなってしまい、お店の運営に影響が出てしまう可能性がるからです。

一般的に、飲食店を運営する上で家賃に割くべき比率が、売上の7%〜10%と言われています。できるだけ、この比率の範囲内に抑えましょう。

事業戦略・コンセプトは、開業後に変更することはできますが、家賃は変えることができません。綿密に計算した上で予算を決めましょう。

同時に、物件を借りる際の初期費用(保証金、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃)は、最初に一括で支払う必要があるので、融資等の準備を必ずしておいてください。

不動産会社の選択

不動産会社の選択

飲食店の物件選びで悩みになるのが、「どの不動産屋を選ぶべきか」です。

おすすめの選び方は、業務用賃貸に強い不動産屋、地元に根強い不動産屋の2つを中心に、複数社選ぶことですこの時、もしデザイン設計事務所など依頼先が決まっていればそこに聞いてみるのも一つです。

意向を一番理解してくれている事務所が探すのが一番の近道だったりしますが、不動産紹介をしていない事務所もありますので、一度問い合わせてみるといいでしょう。

業務用賃貸に強い不動産屋

業務用賃貸に強い不動産屋の特徴は、業務用の専門とあって、店舗物件の情報量や、お店の開業に向けたサポートが充実しているところです。開業する予定の飲食店の事業計画・コンセプトから、マッチする物件を紹介してくれます。

また「集客の方法」「融資が通りやすい物件なのか」のアドバイスや、内装工事の工事業者の手配など、お店の開業に向けた幅広いサポートを積極的にしてくれます。融資の不安や工事業者などが決まっていないオーナーには、心強い味方となるため、活用してみるといいでしょう。

地域に根強い不動産屋

地域に根強い不動産屋は、特定の地域に関して地域密着の強みを活かし、他の不動産屋より物件の情報を多く・早く持っている場合が多いです。昔から信頼関係がある大家さんとの取引や、商店街など他の不動産屋が入りにくい物件を持っている可能性があるためです。

一般の不動産屋に新しい物件の情報が入るのは、解約後、または解約が近くなってからです。ですが、地域に根強い不動産屋は、付き合いがある大家さんとの関係上、数ヶ月前から情報を知ることができます。

このように、地域に根強い不動産屋を利用することにより、空き物件の情報をいち早く仕入れることができます。また、非公開の物件情報も、知ることができるかもしれません。まずは、不動産屋との信頼関係を作ることが大切なので、頻繁に足を運びましょう。

まとめ

不動産屋との信頼関係を作ること

この記事では、飲食店の物件選びで絶対に抑えるべきポイント5選を解説してきました。

以下にこの記事の重要点をまとめます。

・飲食店の運営ができるかの有無の確認
・予算とコンセプトにを考慮し、居抜き・スケルトンの選択
・立地条件の重要項目3つ(出店エリア・場所、テナントの周辺、駐車場の有無)の確認
・予算の上限を決める
・不動産屋を複数社使う

上記の5つを意識して飲食店の物件を選ぶことにより、お店の開店からいいスタートをきることができるようになります。

お店で利益を出していくために、5つのポイントを意識して物件選びをしてみてください。

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