開業をする際、物件選びはとても重要です。店舗物件にはいくつかのタイプがあり、それぞれ特徴が変わってきます。今回の記事では、主な店舗物件4種類について特徴やメリット、デメリットを解説します。
また、店舗物件の契約までの基本的な流れを徹底解説は、こちらの記事で解説しています。物件選びの前に店舗物件契約の基本的な流れも合わせて抑えておきましょう。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
ビルイン型
ビルイン型店舗は、ビルの中に入居している店舗のことです。一般的に2階以上の物件のことを指します。都心の駅前や雑居ビルが立ち並ぶ繁華街に多い形態で、一つのビルの中に複数の店舗が入居しています。
ビルイン型店舗のメリット
ターゲットを絞りやすい
ビルの立地や同じビルに入居している店舗を見ることで、そのビルがどのような客層をターゲットにしているのかが分かります。自分のお店のターゲットに合わせたビル（テナント）を選ぶことが重要です。
初期費用を抑えやすい
ビルイン型店舗は、居抜き物件が多く、内装費があまりかからない場合が多くため、初期費用を抑えることができます。独立した店舗のように内装や外装で独自のカラーを出すことはできませんが、建物の立地自体に価値があるのでそれを活かした設計ができます。
ビルイン型店舗のデメリット
家賃が高額になりやすい
都心部の駅前や繁華街など、一般的に好立地と呼ばれる場所にあるビルイン型店舗は、他のテナントよりも家賃が高額な物件が多いです。そのため、経営が不安定になった時はすぐに退去をしなければいけなくなるかもしれません。ランディングコストは十分に確保しておきましょう。
単独での集客が難しい
ビル自体の知名度はあっても、ビルの中に入っている複数の店舗の中で独自性を生み出して集客をするには工夫が必要です。特に、2階以上の物件だと、独立した店舗のように店内の様子を伝えることが難しくなるため、ビルの入口からお店の入り口までの導線を考慮した対策が必要です。
路面店
路面店とは、通りに面した建物の一階部分の店舗のことです。人通りが多い駅前通り沿いや、商店街、アーケードなどにあることが多いため、多くの通行人の目に付きやすく、差別化を図るためのファサードを工夫した個性的な店舗が多いです。
路面店のメリット
集客力が高い
通りに面した店舗は、多くの人の目に留まりやすく、流動客や見込み客の集客面においては非常に有利です。ただし、周りにお店が集中しているようなエリアの場合、ファサードを工夫して他店と差別化することが重要です。
内装の自由度が比較的高い
営業時間や内装などの自由度が高いということもメリットです。ビルイン型店舗や後述する商業施設内の店舗の場合、施設側の規定があることが多く、様々な部分で制限がかかります。路面店はそれらを自由に決められるケースが多いです。
路面店のデメリット
集客は全て自分で行わなければならない
路面店では、集客を全て自分で行わなければならないことがデメリットでもあります。ビルイン型や商業施設型の場合、貸主側がテナント全般の広告をしてくれることがありますが、路面店ではそれがありません。そのため、自分たちでお客様の目に止まるお店作りが必要になります。
家賃が高額になりやすい
ビルイン型店舗と同様、家賃が高額であることもデメリットの一つです。同じビルの2階以上の店舗（空中階）の2倍以上の家賃がかかることもあります。さらに、人気の物件のため、家賃に加えて保証金や礼金、仲介料も2倍になることがあるので注意しましょう。
商業施設型店舗
言葉の通り、ショッピングセンターやデパートなどの複合施設商業施設に入っている店舗のことです。一つの商業施設に複数の店舗が出店しており、スタッフの待機場所、搬入口など施設内の様々なものを共用で利用することができます。
商業施設型店舗のメリット
集客の負担が比較的小さい
商業施設の運営元がテナント全体の広告を行ってくれるため、集客をある程度頼ることができます。週末や祝日などに「全館5％OFF」や「ポイント5倍」といった販促イベントを実施することも多く、そのマグネット効果で店舗のPRができます。また、多くの商業施設は立地が良いため、アクセスしやすかったり、郊外の場合も広い駐車場を備えていたりと、利用者が訪れやすい環境にあります。
ターゲットを絞り込みやすい
商業施設によっては、フロアや施設全体のコンセプトを打ち出し、ターゲット層が明確になっていることもあります。例えば、10代〜20代の若年層を狙って、人通りの多い都市部に立地しているファッション系の施設、あるいは40代以降の女性を対象にした高級デパートなどです。ターゲットを絞り込んでいる商業施設と、自分の店舗のターゲット層がマッチすれば、効率的にメインターゲット層を呼び込むことができます。
商業施設型店舗のデメリット
営業の自由度が低い
商業施設の店舗に出店すると、営業日や営業時間を施設側に合わせなければいけません。一般的な施設では、開店時間は午前9時〜11時、閉店が午後8時〜11時頃となっていることが多いです。場合によっては、商業施設側から外装、内装に関する制限を設けられる可能性もあります。
店舗維持費が高くなりやすい
多くの商業施設の場合、家賃に加えて手数料を支払わなければいけません。この手数料は店舗の売上に応じて金額が変動する「売上歩合方式（売上歩率）」という方法で決められていることが多いです。
ロードサイド
ロードサイド型の店舗物件とは、車が多く走る大通り沿いにある独立型の店舗のことです。車やバイク、自転車の来店を前提として作られているため、広い駐車場を有していることが特徴的です。
ロードサイド型店舗のメリット
比較的家賃が安い
ロードサイド型の店舗物件のほとんどは、都心部ではなく郊外にあるため、広さの割には比較的賃料が安いケースが多いです。同じ広さの物件でも都心部の物件に比べると賃料が安いので、ファサードを工夫したり、座席スペースを拡張してより多くの席を作ることができるなどのメリットがあります。
ターゲット（ファミリー層）を狙いやすい
ロードサイド型店舗のターゲットはファミリー層であることが多いです。そのため、ファミリーレストラン、焼き肉店など家族連れを意識した業態が多いです。開業するお店のターゲットがファミリー層、もしくは車で来店する人というように明確な場合は、ロードサイド型店舗が向いています。
ロードサイド型店舗のデメリット
利用者が限られる
先程ターゲットが絞りやすいというメリットを挙げましたが、別の視点から考えると、車を持っていない人に取っては、店舗までのアクセスが不便になりがちです。車で来店する人の集客がうまくいかない場合、なかなか他の客層で集客を補うことが難しくなってしまいます。
店の外にも注意を払う必要がある
ビルイン型や商業施設の店舗と違って、駐車場を定期的に整備する費用や、野立看板など、お店の外にも維持費用がかかります。店舗面積が比較的広くなるため、メンテナンスに気を配る箇所が増えるのもデメリットの一つと言えるでしょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。店舗物件には主に4つのタイプがあります。（ビルイン型・路面店・商業施設・ロードサイド）それぞれのタイプによってメリットとデメリットがあります。タイプごとの特徴を理解して自分のお店に合った店舗選びをしましょう。
ここでご紹介したメリット、デメリットはごく一部で、お店の業態ごとに、メリット・デメリットがたくさんあります。
飲食店の物件探しに関しましてはこちらの記事でも詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
