飲食店の開業やオフィスの新設の際、テナント契約について調べていると出てくる、リーシングについてよく分かっていないと感じている、社長やオーナーの方は多いのではないでしょうか。
リーシングについては必ず知っておくべき事柄ではありません。しかし、リーシングの知識を持っていることで、怪しいテナントリーシング会社から依頼されるなどミスマッチなテナント契約を断ることができるでしょう。
加えて、将来的にビルを所有した際に、効率よく空室を埋めることができるようになります。そこで、この記事では、テナント契約などでよく目にするリーシングについて解説していきます。ぜひ最後までお読みください。
リーシングとは
収益（商業用）不動産となるビルの空き店舗や空室に新しいテナントを見つけて誘致するのがテナントリーシングです。基本的な不動産の賃貸契約に加えて、中長期的にビルに空室ができないように、誘致する新しいテナントを厳選して出店までのサポートを行います。
商業用施設・商業用不動産を活気づける意味合いがあるため、新しいテナントの出店サポートに関しても、安定して利益を上げることができるように、マーケティングの観点を含めた内容になります。
リーシングと仲介業務の違いとは
- リーシング→物件の価値を高め商業用不動産（ビル）全体を活気づける役割
- 仲介業務→貸し手と借り手の間に入る仲介の役割
リーシングと仲介業務は、簡単にいうと上記のような違いがあります。一般的に仲介業務は、貸し手と借り手をくっ付けて手数料をもらいます。不動産の知識だけで成り立つのが仲介業務です。
リーシングに関しては、賃貸の契約を成立させるだけでなく、新しいテナントが収益をあげられるように開業のサポートをします。不動産の知識はもちろんのこと、マーケティングスキルやビジネススキルが別途で必要になります。
リーシングとプロパティマネジメントの違いとは
リーシングと同様に不動産用語には、プロパティマネジメントという聞き慣れない言葉があります。リーシングとプロパティマネジメントは、共通している部分が多くあるため、完全に分けることが難しいですが、以下のイメージで考えると違いがわかりやすいでしょう。
- リーシング→賃貸契約から出店（開業）までのサポート
- プロパティマネジメント→物件の資産価値を高めるための設備やメンテナンスなどのアドバイス
基本的にリーシングは、商業不動産でよく使用される用語です。一方で、プロパティマネジメントは、投資用不動産で多く使用されます。リーシングとプロパティマネジメントの違いとなると難しいですが、リーシングは開業まで、プロパティマネジメントは開業後の物件の維持、と考えるといいかもしれません。
リーシングの業務内容とは
リーシングの業務内容は大きく分けて以下の3つになります。他にも細かな業務はありますが、上記がリーシング業務の大部分です。これから、3つの業務を詳しく解説していきます。
①立地や集客に関するマーケティング調査
リーシング業務の中で特に重要な部分なのが、立地や集客に関するマーケティング調査。これをすることで、どのような店舗や企業を誘致すればよいかが決まります。
商業施設や収益不動産を活気づけるには、商圏の範囲やターゲットとなる層の把握、地域に足りていないものなど、実地調査が欠かせません。実地調査や統計データなどから算出された情報を元に営業活動をするため、リーシング業務の中ではしっかりと固めなければならないポイントです。
②有力な専門店や企業への営業
マーケティング調査で得た情報を元に、有力な店舗や企業にアプローチをかけていきます。ここで重要なのが、「来客を増やす施策」を考えることです。
空きのテナントを減らすことはもちろんのこと、どのようにしたら商業施設や収益不動産全体の利益を上げることができるかを工夫しなければなりません。マーケティング調査に基づき、最大の収益をあげられる業種の選定や適切な店舗の配置をします。
③賃貸契約と開業までのサポート
出店する店舗・企業が決まったら、賃貸契約と開業までのサポートを行います。開業がスムーズにできるように段取りを管理し、開業日から売上を取れるように、マーケティングなどの面もケアしてくれます。新規の出店を考えている店舗や企業にとっては、いたせりつくせりの内容となるでしょう。
リーシングが必要な理由とは
リーシングが必要な理由は、商業施設や収益不動産を閑散とさせないためです。商業施設や収益不動産に空きテナントが2、3つあると、活気のない印象をお客さまに与えてしまいます。
活気のないビルや商業施設に行こうとは思わないですよね。しかし、テナントに入る店舗や企業を待っているプル型の営業では、長期の間空きテナントになってしまう可能性があります。
空きテナントを減らし、商業施設や収益不動産を活気づけるためには、リーシングのプッシュ型の営業が重要なポイントです。マーケティング調査を踏まえて、プッシュ型の営業をするからこそ、空きテナントを早い段階で埋めることができ、質のいい店舗や企業を誘致できます。
リーシングのメリット
リーシングのメリットは以下3つです。
- 魅力的かつ収益性の高い商業施設・ビルになる
- テナントとのトラブルが最小限にできる
- 新しい店舗の誘致が容易
リーシングは、商業施設・ビルの最適なテナントの組み合わせをするため、お客さまと出店者ともに満足度が高くなります。お客さま視点でみると、必要なものや欲しいものが一つの場所で完結します。出店者の視点でみると競合となるお店がないため、お客さまを独占できます。
また、商業施設・ビルの集客力が強いので、売上に繋がる可能性が高いです。商業施設・ビルのオーナー視点からみると、質のいい店舗や企業しか誘致しないため、テナント料の未払いや悪質なクレームなどを防ぐことができます。加えて、空きテナントが出たとしても、すぐに新しい店舗の誘致が容易となるでしょう。
まとめ
リーシング業務がされているテナントに入ると、開業までがスムーズになり、集客や売上に困まらないでしょう。上記のポイントを抑え、新しいお店の出店やオフィスの開設に活かしてみてください。
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